10月17日 ，谢意梁行发布《中国REITs指数之不动产成本化率调研讲述》。谢意梁行议论瑞想不动产金融接头院发起 “中国REITs指数之不动产成本化率看望接头”，并赢得了北大光华张峥熟谙接头团队的撑执。

第五期中国REITs指数之不动产成本化率调研邀请到不动产投资范畴的专科机构与行业专科共97家，包括境表里房地产基金公司、保障机构、诞生商、新加坡及中国香港上市REITs处置东谈主等，旨在通过分析受访者对不同城市各种金钱在大量来往市集合的专科判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地基础门径公募REITs在收购内地物业时公开潜入的来往信息，为不动产大量来往和公募REITs金钱订价提供参考基准。

投资东谈主聚焦一线城市及左近区域，产业肃穆性启动投资趋势

北京、上海各种金钱受投资东谈主关注的比例最高，体现了市集对北、上两座城市的投资偏好；非一线城市因其经济的快速发展和相对较高的投资收益率，正冉冉成为投资者的新焦点。关注度最高的前5名城市或区域永诀为杭州、成齐、苏州、大湾区(广、深以外)及南京。

长租公寓/作事式公寓受投资东谈主醉心，旅舍关注度有所反弹

长租公寓/服式公寓因其踏实的市集需乞降政策撑执，在所有这个词金钱类型中最受投资者迎接，很是是在北京和上海。公募REITs的引入成心于竣事长租公寓/作事式公寓的“投融管退”，从而带动其来往关注度的进步。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/作事式公寓投资的主力军。此外，对比疫情前，投资东谈主对旅舍业态的信心有所增强。

甲级写字楼、商务园区的机构关注度下滑，来往以私用买家为主

甲级写字楼和商务园区的机构关注度下滑，以及来往行径向私用买家歪斜，标明市集正在阅历结构性变化。现时经济环境下，机构投资东谈主与私用买家对办公物业的投资逻辑有昭着相反，市集从前几年以机构投资者为主，飘荡为现时以私用买家为主，尤其是那些寻求踏实办公环境和永恒金钱执有的企业，更倾向于径直购买甲级写字楼、商务园区。这些买家频繁更贯注物业的永恒价值和政策适配性，而不是短期的市集波动。诚然市集举座濒临挑战，但私用买家的活跃为市集提供了新的视角和机遇。

购物中心、奥特莱斯、社区营业关注度显赫进步

跟着疫情影响的减退和浪费基础门径公募REITs的不时上市，投资者对零卖物业的兴味显赫回升，规复至疫情前的信心水平。此前，投资者对零卖物业的投资见谅主要靠拢在一线城市。跟着公募REITs的推出，预测将显赫加多投资者对新一线及二线城市零卖物业市集的兴味，从而提高这些城市零卖物业来往的活跃度和市集流动性。这一变化不仅为投资者提供了更多元化的采选，也为非一线城市的零卖物业市集注入了新的活力。

仓储物流关注度下落，数据中心、工业厂房关注热度进步

投资东谈主对不同细分业态的区域采选也有昭着相反，在四个主要的一线城市中，北京关注度最高的工业类金钱为数据中心，而上海关注度最高的则为工业厂房，深圳和广州关注度最高的为仓储物流金钱。在本次调研中，工业厂房的投资关注度显赫进步。跟着大模子和云筹议需求的激增，数据中心看成要道的基础门径，正马上成为投资者关注的焦点。2024年，投资东谈主对仓储物流业态的关注度有昭着回落，主要由于天下部分区域仓储物流供过于求，房钱和出租率均出现下滑，导致投资东谈主对该业态的信心不及。

投资东谈主招供长租公寓/作事式公寓的抗风险智力

调研恶果显现上海、北京中枢区甲级写字楼的成本化率在所有这个词城市及区域中为最低，散播为4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，长租公寓/作事式公寓的成本化率紧随自后，上海和北京永诀为4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。

关于大多量金钱而言，卖方对价钱的情态预期昭着下落。关于一线城市，仓储物流金钱买卖两边重合部分为5.1%-5.8%，比往年有大幅高潮；买卖两边对数据中心成本化率的预期仍有一定差距，关于一线城市，数据中心成本化率在7.2%-8.6%之间；工业厂房金钱的成本化率区间位于仓储物流与数据中心之间，关于一线城市，工业厂房成本化率在5.5%-6.1%。

关于将来一年景本化率的变化趋势，绝大多量受访者抒发了相对严慎的魄力，给出高潮的判断，但关于一线城市的长租公寓/作事式公寓，受访者遍及觉得成本化率将保执踏实。

成本化率是不动产权型基础门径公募REITs产物订价中的遏抑一环

贬抑2024年9月，市集上已刊行基础门径公募REITs共45支，其中不动产类名目共27支。底层金钱主要为产业园区、工业厂房、仓储物流、保障性租出住房以及浪费基础门径。

内地公募REITs订价流程频繁阅历三个阶段，刊行前基于底层金钱的运营预期折现后赢得一个金钱的估值；自后网下投资东谈主依据该估值恶果并结合自身对该金钱及产物的了解和判断给出报价区间，再由公募基金处置东谈主和刊行东谈主细则REITs上市的刊行价钱；临了上市之后，由浩荡投资东谈主的目田买入卖出，会变成即时的二级市集价钱。可见刊行时的金钱估值是后续订价及二级价钱的“基石”，而凭证内地REITs指引条件的以收益法看成主要的估值模范，则反馈了对金钱筹划证实的敬重，与REITs“轻主体信用、重运营证实”的产物定性契合。因此，成本化率看成反馈金钱自己运营陈说率的想法，将其看成参考是不动产权型基础门径公募REITs产物订价中的遏抑一环。

谢意梁行大中华区估价及照拂人作事部主宰、董事总司理陈家辉暗示，1014号文的发布象征着基础门径公募REITs刊行步入常态化，REITs市集在不动产大量来往中的价钱发现和价值带领作用日益突显。谢意梁行发布2024年度不动产成本化率看望接头恶果，旨在为不动产及REITs市集的执续发展提供坚实的金钱订价“锚”。

谢意梁行北区董事总司理、北区估价及照拂人作事部主宰胡峰暗示，谢意梁行联接发布第五期《中国REITs指数之不动产成本化率调研讲述》，咱们真心感谢参与这次调研的97家机构和行业众人。咱们期待与大众共同促进中国不动产金融行业的执续健康发展。

谢意梁行北京估价及照拂人作事部高档董事、金钱证券化业务阐扬东谈主杨枝暗示，REITs市集与不动产大量来往市集相反相成，从永恒来看REITs对不动产大量来往具有价钱发现以及价值带领的功能。咱们但愿通过本次调研不动产大量来往Cap Rate水平，在中国内地基础门径公募REITs市集快速扩容之际，揭示底层金钱订价端正，为国内基础门径公募REITs市集永恒健康发展提供有益的参考鉴戒。

谢意梁行北京估价及照拂人作事部副董事、成本化率接头讲述主编张恺玲暗示，成本化率体现了投资者对金钱陈说的预期过头对风险和收益后劲的评估。2024年，尽管国内无风险利率下落，但不动产市集的房钱压力和来往流动性的缩短导致成本化率遍及高潮。在此环境下，长租公寓等抗周期性金钱尤其受到投资者的关注。